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ARRENDAMIENTO, DESAHUCIO Y EJECUCION HIPOTECARIA

 

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ARRENDAMIENTO Y EJECUCION HIPOTECARIA

¿Qué ocurre con un arrendamiento si el arrendador deja de pagar el préstamo hipotecario que grava el inmueble? ¿El desahucio del arrendador supone el desahucio del arrendatario?

Uno de los temas más importantes que nos encontramos los despachos de abogados actualmente es conocer cómo puede afectar una ejecución hipotecaria al contrato de arrendamiento.

 

A.  LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA NO RESUELVE EL ARRENDAMIENTO

 

Atendiendo a las modificaciones realizadas por  la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, nos encontraremos con una doble circunstancia en función de la fecha del contrato de arrendamiento:

 

1) Contratos arrendamientos anteriores al 06/ 06/2013:

Artículo 13 Resolución del derecho del arrendador

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de (…) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial (…) el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años (…).

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Por tanto, en los contratos de vivienda suscritos al amparo de la LAU (1994), sin son anteriores al 06/ 06/2013, la ejecución hipotecaria NO supondrá la resolución del contrato arrendaticio, con independencia que el contrato este inscrito o no en el registro de la propiedad, pudiendo el inquilino seguir ocupando la vivienda y lógicamente abonando la renta hasta el periodo máximo legalmente exigible, es decir los primeros 5 años. En contratos de duración pactada superior a 5 años, se extinguirá el contrato, salvo los inscritos en el Registro Mercantil.

Incluso cuando el contrato se haya suscrito por un año, el arrendatario podrá dar continuidad al contrato hasta el cumplimiento del quinto año, con independencia de quien sea el nuevo titular.

Sin perjuicio de lo anterior los tribunales nos demuestran cada día la existencia de mucha casuística que puede derivar en el lanzamiento del inquilino, por lo que os sugiero consultar con un abogado en cada caso.

 

2) Contratos arrendamientos posteriores al 06/ 06/2013:

Artículo 13 Resolución del derecho del arrendador

1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

 

Por tanto, en los contratos de vivienda suscritos al amparo de la vigente LAU (1994), sin son posteriores al 06/ 06/2013 la ejecución hipotecaria SI supondrá la resolución del contrato arrendaticio.

En el segundo párrafo de dicho art. 13 recoge una excepción, con un doble requisito para que se mantenga el alquiler: haberse inscrito en el registro de la propiedad + haberlo inscrito con anterioridad a los derechos que determinantes de la resolución del derecho arrendado.

 

B. QUE PODEMOS HACER COMO ARRENDATARIO ANTE LA EJECUCION HIPOTECARIA DEL ARRENDADOR:

Siempre que tengamos constancia que el arrendador se encuentra en un procedimiento de ejecución hipotecaria, el art. 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que cualquier persona que tenga un interés legítimo pude comunicar al juzgado los derechos que pueda ostentar sobre la finca, en este caso el arrendamiento.

Deberéis aportar  al juzgado que corresponda copia del contrato de arrendamiento, las facturas de suministros en su caso y los comprobantes de pago del arrendamiento. El juzgado pude considerar que el contrato es válido, respetando nuestro derecho o considerarlo nulo por haberse realizado de forma fraudulenta, dando continuidad al desalojo del inmueble.

La vista del procedimiento es necesario acudir con abogado y procurador, poniéndose los abogados de este despacho a su disposición para realizar las consultas que sean necesarias.

En esta línea la sentencia del TS de 09/05/96, sostiene la doctrina favorable a la subsistencia del arrendamiento tras la ejecución hipotecaria, excepto cuando se ha declarado la existencia de un contrato simulado o se ha realizado fraudulentamente, o el contrato está realizado causando un grave perjuicio económico al acreedor hipotecario (arrendamientos bajo precio o duración indefinida, etc).

 

C. ¿SON VÁLIDAS LAS CLAUSULAS QUE PROHIBEN ALQUILAR EL PISO HIPOTECARIO?

 

Con independencia que la mayoría de nosotros, no sabemos si hemos o no firmado una limitación de arrendamiento al suscribir un préstamo hipotecario, al leer la escritura comprobaremos lo habitual que resulta esta cláusula.

Como casi siempre pasa en derecho deberemos estar al caso concreto, no obstante el TS en sentencia de 16/12/09 declaro la cláusula como abusiva sólo cuando suponga una limitación total o excesiva al derecho del propietario-consumidor, por tanto, siendo válidas las restantes, debiéndose estar a su redactado en cada caso, por ejemplo:

En el caso que existencia  un pacto de vencimiento anticipado solo entendemos que sería de aplicación a los arrendamientos gravosos, entendiendo como tales los que están notablemente por debajo de mercado.

En el arrendamiento de local de negocios la clausula tendría muchas posibilidades de ser aplicada.

 

Josep Maria Güell

Abogado

 

 

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