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DESAHUCIO / ARRENDAMIENTO: DAÑOS EN LA VIVIENDA ARRENDADA

 

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Los inquilinos, al finalizar el arrendamiento, deben devolver la cosa arrendada tal y como la recibieron, respondiendo de todos los daños que presente el inmueble

Tanto el artículo 1562, como el 1183 del Código Civil, establecen una presunción del correcto estado de la vivienda al momento de la recepción por parte del arrendatario.

Artículo 1562.C.C

A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Artículo 1183.C.C

Siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096.

 

Es recomendable para los intereses de todas las partes, arrendador-arrendatario-agente innmobiliario, dejar constancia fotografica del estado del inmueble arrendado, acompañándolas al contrato como anexo.

El artículo 1563 del Código Civil , establece una segunda presunción sobre la  responsabilidad por el deterioro o perdida de la cosa arrendada contra el arrendatario, debiendo probar éste último si quiere quedar exonerado que los deterioros que presenta el inmueble se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo. El artículo 21 de la LAU también nos recuerda que el arrendatario es responsable cuando el deterioro le sea imputable.

Por otra parte y según queda recogido en los artículos 21 y 27 de la Ley de Arrendamientos urbanos , el arrendador está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Artículo 21 Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

También debemos tener en cuenta que los daños propios del normal uso de la vivienda no pueden ser atribuidos al arrendatario, siendo consecuencia lógica del desgaste que sufre cualquier bien por su utilización según el  destino convenido. La pintura de las paredes,  las rozaduras en el suelo o la limpieza, son algunos ejemplos de uso cuya reparación que deberán estar a cargo del arrendador, salvo cuando los daños que presente sean impropios de la utilización racional del mismo o exista un pacto contractual en contrario.

 

Artículo 1563.C.C

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Artículo 21. Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

 

Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 25/6/1985, 7/6/1988, 9/11/1993 ,29/1/1996 ,13/6/1998 ,20/11/1999 en las que consolida la doble protección iuris tantum del arrendador:

“hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de

  • recepción por el arrendatario en buen estado y de

  • culpabilidad del arrendatario por el deterioro (, ....)


 

Igualmente el artículo 1559 del Código Civil nos advierte de la obligación del arrendatario de comunicar al arrendador cualquier desperfecto que tenga la vivienda, subrayando “en el más breve plazo posible” y “con la misma urgencia”, la falta de comunicación supone la tercera presunción de que no ha existido ningún deterioro en la vivienda que debiera repara el arrendador, y la más destacable, el arrendatario responderá de los daños y perjuicios derivados de su negligencia.

Artículo 1559. C.C.

(…)

También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número segundo del artículo 1.554 .

En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.

Atendiendo el principio de indemnidad, se debe restaurar el patrimonio del perjudicado a la situación anterior a la causación del daño, y ello podrá lograrse tanto mediante la condena de hacer, de reparar, como a través de la oportuna indemnización por el importe al que pueda ascender esa reparación a fin de que sea el propio perjudicado quien se haga cargo de ella. Nada impide que se opte por una u otra alternativa.

 

PRESUNCIÓN LEGAL DE IMPUTACIÓN DE DAÑOS Y CARGA DE PROBARLOS

 

Audiencia Provincial de Barcelona 09/03/2012

“En lo que se refiere a la indemnización por desperfectos, para la resolución del pleito es preciso partir de la doctrina jurisprudencial en la interpretación de los artículos 1561 , 1563 y 1564 del C.C . en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC 2000 (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada.”

Sentencia del Tribunal Supremo de  12/02/2001

"Estima, en efecto, el legislador que al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )".

Por tanto, es conveniente que las partes dejen constancia contractual del estado del inmueble al arrendarlo, de las particularidades que pretendan la partes sobre el uso del mismo ( recién pintado, no se podrán tener perros o no se podrán agujerear azulejos) y sobre todo, del estado en el que se entrega el inmueble al resolver el contrato. De esta manera, arrendadores y arrendatarios se evitarán muchas sorpresas.

 

Josep M Güell

Abogado Habitat