QUE LEY LO DICE
93 125 49 95

BUSCADOR DE LEYES


CATEGORIAS

PALABRAS MAS BUSCADAS

viviendas de temporada vivienda habitual venta inmueble menor edad usufructo testamento tasas judiciales TAE sucesiones servidumbre retraso en la entrega de la vivienda retracto arrendaticio responsabilidad decenal responsabilidad aquitecto resolucion contrato compraventa reserva requisitos ejercer como agente inmobiliario requisitos aicat regulacion intermediacion inmobiliaria registro agentes inmobiliarios de catalu帽a publicidad vivienda publicidad propiedad horizontal en catalu帽a propiedad horizontal propiedad horixontal prestamos a particulares prestamistas presidente comunidad propietarios plusvalia municipal perfeccion contrato obligaciones agente inmobiliario nulidad acuerdo comunidad nueva ley arrendamientos urbanos nueva lau nota de encargo no residentes modificaciones ley arrendamientos menor edad LOE ley vivienda catalu帽a LEY VIVIENDA ley propiedad horizonal ley desahuicios ley del suelo ley arrendamientos urbanos 2013 ley arrendamientos 2013 legitima LAU 2013 LAU Josep Maria Guell josep M guell abogado intermediarios financieros intermediacion financiera inquilino no paga hoja de reclamaciones hipoteca herencias catalu帽a garantias arrendamiento factor mercantil donacion vivienda habitual domicilio familiar documentos necesarios compraventa documentos compraventa piso documentacion exigible compraventa devengo honorarios desahucios desahucio tasas judiciales desahucio express derecho de vuelo derecho de superficie demanda desahucio defectos construccion da帽os vivienda cuerpo cierto cr茅ditos al consumo contrato mediacion contrato corretaje contrato arras consumidores comunidad propietarios comunidad de propietarios compraventa vivienda compraventa obra nueva compraventa codigo civil catalu帽a codigo civil clausula suelo certificado inspeccion tecnica certificado comunidad propietarios censo cemento aluminosos cemento aluminoso cedula de habitabilidad capital privado cantidades entregadas a cuenta blanqueo capitales aval bancario autorizacion judicial venta menor arrendamientos urbanos arrendamiento viviendas uso turistico arrendamiento arras promotor arras pentienciales aluminosis AICAT agente inmobiliario de catalu帽a requisitos agente inmobiliario de catalu帽a abogados inmobiliarios abogados herencias catalu帽a abogados especialistas barcelona abogados barcelona abogado inmobiliario abogado especialista barcelona abogado desahucios abogado barcelona abogado arrendamientos

DESAHUCIO / ARRENDAMIENTO: DA脩OS EN LA VIVIENDA ARRENDADA

 

 clasificados vanguardia, da帽os vivienda, desahucio, abogados arrendamiento, abogados vivienda, barcelona, josep maria guell abogado

 

Los inquilinos, al finalizar el arrendamiento, deben devolver la cosa arrendada tal y como la recibieron, respondiendo de todos los da帽os que presente el inmueble

Tanto el art铆culo 1562, como el 1183 del C贸digo Civil, establecen una presunci贸n del correcto estado de la vivienda al momento de la recepci贸n por parte del arrendatario.

Art铆culo 1562.C.C

A falta de expresi贸n del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibi贸 en buen estado, salvo prueba en contrario.

Art铆culo 1183.C.C

Siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumir谩 que la p茅rdida ocurri贸 por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el聽art铆culo 1.096.



Es recomendable para los intereses de todas las partes, arrendador-arrendatario-agente innmobiliario, dejar constancia fotografica del estado del inmueble arrendado, acompa帽谩ndolas al contrato como anexo.

El art铆culo 1563 del C贸digo Civil , establece una segunda presunci贸n sobre la聽 responsabilidad por el deterioro o perdida de la cosa arrendada contra el arrendatario, debiendo probar 茅ste 煤ltimo si quiere quedar exonerado que los deterioros que presenta el inmueble se han producido, sin culpa suya o por la acci贸n del tiempo. El art铆culo 21 de la LAU tambi茅n nos recuerda que el arrendatario es responsable cuando el deterioro le sea imputable.

Por otra parte y seg煤n queda recogido en los art铆culos 21 y 27 de la Ley de Arrendamientos urbanos , el arrendador est谩 obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para la conservaci贸n de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Art铆culo 21聽Conservaci贸n de la vivienda

1.聽El arrendador est谩 obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparaci贸n se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los聽art铆culos 1.563聽y聽1.564 del C贸digo Civil.

Tambi茅n debemos tener en cuenta que los da帽os propios del normal uso de la vivienda no pueden ser atribuidos al arrendatario, siendo consecuencia l贸gica del desgaste que sufre cualquier bien por su utilizaci贸n seg煤n el 聽destino convenido. La pintura de las paredes, 聽las rozaduras en el suelo o la limpieza, son algunos ejemplos de uso cuya reparaci贸n que deber谩n estar a cargo del arrendador, salvo cuando los da帽os que presente sean impropios de la utilizaci贸n racional del mismo o exista un pacto contractual en contrario.

 

Art铆culo 1563.C.C

El arrendatario es responsable del deterioro o p茅rdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Art铆culo 21.聽Conservaci贸n de la vivienda

1. El arrendador est谩 obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparaci贸n se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los聽art铆culos 1.563 y 1.564 del C贸digo Civil.



Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 25/6/1985, 7/6/1988, 9/11/1993聽,29/1/1996聽,13/6/1998聽,20/11/1999 en las que consolida la doble protecci贸n iuris tantum del arrendador:

鈥渉all谩ndose el arrendador protegido por la doble presunci贸n iuris tantum de

  • recepci贸n por el arrendatario en buen estado y de

  • culpabilidad del arrendatario por el deterioro (, ....)


 

Igualmente el art铆culo 1559 del C贸digo Civil nos advierte de la obligaci贸n del arrendatario de comunicar al arrendador cualquier desperfecto que tenga la vivienda, subrayando 鈥渆n el m谩s breve plazo posible鈥 y 鈥渃on la misma urgencia鈥, la falta de comunicaci贸n supone la tercera presunci贸n de que no ha existido ning煤n deterioro en la vivienda que debiera repara el arrendador, y la m谩s destacable, el arrendatario responder谩 de los da帽os y perjuicios derivados de su negligencia.

Art铆culo 1559. C.C.

(鈥)

Tambi茅n est谩 obligado a poner en conocimiento del due帽o, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el n煤mero segundo del art铆culo 1.554 .

En ambos casos ser谩 responsable el arrendatario de los da帽os y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.

Atendiendo el principio de indemnidad, se debe restaurar el patrimonio del perjudicado a la situaci贸n anterior a la causaci贸n del da帽o, y ello podr谩 lograrse tanto mediante la condena de hacer, de reparar, como a trav茅s de la oportuna indemnizaci贸n por el importe al que pueda ascender esa reparaci贸n a fin de que sea el propio perjudicado quien se haga cargo de ella. Nada impide que se opte por una u otra alternativa.

 

PRESUNCI脫N LEGAL DE IMPUTACI脫N DE DA脩OS Y CARGA DE PROBARLOS

 

Audiencia Provincial de Barcelona 09/03/2012

鈥淓n lo que se refiere a la indemnizaci贸n por desperfectos, para la resoluci贸n del pleito es preciso partir de la doctrina jurisprudencial en la interpretaci贸n de los art铆culos 1561 , 1563 y 1564 del C.C . en relaci贸n con el art铆culo 1555.2潞 del mismo texto legal , y de la redacci贸n del art. 21聽LAU聽29/94, de manera que en la aplicaci贸n de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el聽art铆culo 217 LEC聽2000 (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los art铆culos 1562 y 1563 del C贸digo Civil聽, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibi贸 la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o p茅rdida que tuviere la cosa arrendada.鈥

Sentencia del Tribunal Supremo de聽 12/02/2001

"Estima, en efecto, el legislador que al estar la cosa en poder del arrendatario, su p茅rdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podr谩 eximirse de responsabilidad probando que la p茅rdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay p茅rdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el art铆culo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicaci贸n de los principios generales en materia de contrataci贸n, concretamente del art铆culo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumir谩 que la p茅rdida ocurri贸 por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el art铆culo 1.096. Cuando el hecho determinante del da帽o se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aqu铆 enjuiciado), el art铆culo 1.563 del聽C贸digo civil聽, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o p茅rdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunci贸n "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a 茅ste la obligaci贸n de probar que actu贸 sin la diligencia exigible para evitar la producci贸n del evento da帽oso ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )".

Por tanto, es conveniente que las partes dejen constancia contractual del estado del inmueble al arrendarlo, de las particularidades que pretendan la partes sobre el uso del mismo (聽reci茅n聽pintado, no se podr谩n tener perros o no se podr谩n agujerear azulejos) y sobre todo, del estado en el que se entrega el inmueble al resolver el contrato. De esta manera, arrendadores y arrendatarios se evitar谩n muchas sorpresas.



Josep M G眉ell

Abogado Habitat